Binasını yenilemek isteyenleri ne bekliyor?
Spread the love

Depremin ardından milyonlarca insan yaşadığı konutları sorguluyor. Deprem bekleyen İstanbul’da halkın tedirginliği de, çare arayışı da hızlanıyor.

AKP iktidarı 20 yılda, Türkiye bir deprem ülkesi olmasına rağmen yapıların deprem güvenliğini sağlamadı. Deprem gündemini kentlerde rantı yüksek yerleşim alanlarında inşaat patronlarına rant yaratacak biçimde kullandı. İstanbul’da milyonlarca insan deprem güvenliği olmayan çürük yapılarda yaşamaya devam ediyor. Bugün İstanbul’da İBB verilerine göre 90 bine yakın yapının acilen yıkılması gerekiyor.

Peki yapısını güvenli hale getirmek isteyenleri ne bekliyor? Mevcut yasalar ölçeğinde yapılarının durumunu merak eden, yapısını yenilemeyi düşünen konut sahiplerinin haklarını derledik.

Dönüşüm için bağlayıcı yasa AKP’nin Afet Yasası

Riskli yapıları ve riskli alan tespitini, riskli yapıların yıktırılmasını, yapılacak planlamayı, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitini, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmayı ve yapılacak yardımları, yeniden yapılacak yapılara dair uygulama kurallarını 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun belirliyor.

1. Yapının risk tespiti

Deprem durumunda yapının güvenli kalıp kalamayacağını belirlemek ilk aşamadır.
Bir yapıda bağımsız bölüme sahip bir kişi (konut sahibi-malik) yapısının deprem güvenliği ile ilgili kendi başına başvuru yapabilmektedir. İlk adım yapının risk tespitidir.

Mevcut yapınızın risk tespitini yaptırmanın yolları şunlardır:

Yapınızın risk tespiti için bir yöntem yasa kapsamında Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirdiği kuruluşlara başvurmak. Yapıda oturan herhangi bir malik Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belgelendirdiği risk tespit kuruluşlarından birine tapusu ve kimliğiyle birlikte başvurur.

Arsa paylı tapu var ise 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yalnızca yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır.

Risk tespiti yapacak kuruluş yapının taşıyıcı sisteminde bulunan elemanları, beton numunesini (karot), zemin koşullarını inceleyerek risk tespit raporu hazırlar. Bu risk tespit raporu, 10 gün içinde yetki verilmiş ilgili belediyeye gönderilir. Yapının deprem açısından riskli çıkması durumunda tapuya “Riskli Yapı Şerhi” düşülür.

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya Bakanlıkça yetki devri yapılmış belediyeye yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi durumunda riskli yapının yıktırılmasını süreci başlar.

İlgili tapu müdürlüğünce tapu kütüğüne işlenen riskli yapı şerhinin bildirimi maliklere ve ilgili belediyeye yapılır, riskli yapının verilecek süre içinde yıktırılması için süreç böylelikle başlar.

Yapının tahliyesi ve riskli yapının yıkılması için maliklere 60 gün süre verilir. Yapının bu süre içinde maliklerce yıktırılmaması durumunda ilgili belediye elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini sonlandırır. Maliklere verilen ek 30 günlük süre içinde de yapı yıkılmaz ise yetkili idare (belediye) tarafından yıkılır.

Afet Yasası kapsamında yapılan yapı risk tespiti süreci, yapı sahiplerini hızlı davranmaya zorlar ve kamusal güvence vermeksizin müteahhitlerle yapı sahiplerini baş başa bırakır. Son 10 yılda yapı sahipleri ve müteahhitler arasında sıkça anlaşmazlıklar meydana gelirken Çevre Şehircilik Bakanlığı yapıların güvenli dönüşümüyle ilgili inisiyatif almadı ve vatandaşları yalnız bıraktı. Bu nedenle 6306 sayılı yasa kapsamında yapılan yapı risk tespiti süreci; yapının riskli çıkması durumunda yapının yıkılmasıyla sonuçlanır.

Riskli yapı tespitinin diğer yöntemi yerel yönetimlere başvurmak

Yapısının deprem dayanımını test ettirmek isteyen ancak 6306 sayılı yasanın hızlı yıkım sürecinden ve hazırlıksız bir biçimde evsiz kalmaktan çekinenler riskli yapı tespiti için yerel yönetimlere başvurabiliyor.

İstanbullular için de en iyi seçenek yapı risk tespitini yasanın dışında bir kapsamla yapan İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne başvurmaktır.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne başvuru yaparak yapınızın deprem güvenliğini test ettirebilirsiniz. Başvuruyu herhangi bir karar ve uzlaşı gerekmeksizin bağımsız olarak internet sitesi üzerinden yapabilirsiniz.

İBB yapınızı, hızlı tarama teknikleri ile beton, donatı, taşıyıcı sistem ve mevcut zemin verileri üzerinden değerlendirir. Maliki olduğunuz yapı, depreme dayanıksız raporu alırsa yani ‘’Yüksek ve Çok Yüksek Riskli’’ grubunda yer alırsa İBB durumu ilçe belediyesiyle paylaşır. İBB, yapının gerekli deprem güvenlik seviyesini karşılayacak şekilde güçlendirilmesini veya yenilenmesini önerir.

İlçe belediyeleri riskli yapılara tahliye için ihbar çeker. Ancak İBB ya da ilçe belediyesinin yapıya sadece bu rapora istinaden yıkım kararı çıkarma yetkisi olmayıp mühürleme ve tahliye yetkisi bulunmaktadır. Bugüne kadar ilçe belediyeler tarafından, yalnızca hiçbir deprem olmaksızın kendiliğinden yıkılacağı söylenen 318 bina için tahliye kararı uygulandı.

2. Yapının yenilenmesi süreci

Riskli yapının nasıl, kim tarafından, hangi koşullarda, hangi planla, ne kadarlık süreçte dönüşeceği konusu bağımsız bölüm maliklerinin tamamını ilgilendiren başlıklardır ve anlaşması esastır. Yapının dönüşümünün nasıl gerçekleşeceği konusunda maliklerde 2/3 çoğunluk gerekir. Yapı riskli çıkmasına rağmen dönüşüm kararına imza atmayan maliklere noterden ihtarname çekilerek 15 gün süre tanınır.

Yapının nasıl dönüştürüleceğine dair seçenekler şunlardır.

a. İstanbul’da İBB’ye bağlı KİPTAŞ yapıların dönüşümü için inşaat maliyeti karşılığında ya da imar planlarında yer alan kat sayısı vb. kısıtlar izin verirse yeni üretilecek bağımsız bölüm karşılığında (kat karşılığında) dönüşüm yaptığı için KİPTAŞ’a başvuru yapılabilir. İBB de yenilenme sürecini 6306 sayılı yasa kapsamında yapıyor.

b. Müteahhit ya da inşaat şirketi olarak adlandırılan özel şirketlere inşaat bedeli ya da imar planlarında yer alan kat sayısı vb. kısıtlar izin verirse yeni üretilecek bağımsız bölüm karşılığında (kat karşılığında) anlaşma yapılır. Bu süreç 6306 sayılı yasa kapsamında ilerletilir. İnşaat şirketleri karlılığı esas aldığı için KİPTAŞ’takine benzer nitelik elde etmek pek mümkün görünmüyor.

3. Yapının dönüşümü için kurum veya müteahhit ile sözleşme

Dönüşümü yapacak kurum/şirket belirlenirken malikler; m2 büyüklükleri, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskan koşulları, fesih hallerinde işin akıbeti vb. imalat süreciyle ilgili ayrıntıları 2/3 çoğunluğunun uzlaşmasıyla belirleyebilir.

Sözleşme müzakerelerinin sonucunda çoğunluğu sağlayarak anlaşan bağımsız bölüm malikleri inşaatını yapacak kurum ya da müteahhit ile noterde veya tapuda sözleşme imzalar.
Ortak karara katılmayan maliklerin inşaat sözleşmesini imzalaması için noterden ihtarname çekilir. Bu ihtarda imzalamayan malike 15 gün süre tanınır. İmzalamaması durumunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü veya yetki verilmiş ilgili belediye tarafından açık arttırma düzenlenir. Karara katılmayan maliklerin hisseleri, sadece yapıdaki diğer maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırmada satılır.

4. Yeni yapım nasıl olacak?

Yıkılacak yapının yerine yeni yapılacak yapının mimari projesinin nasıl olacağını maliklerin talepleri doğrultusunda inşaat projesini üstlenecek kurum/kişi/şirket belirler.
Yeni yapının m2’si, bulunduğu arsaya oturma alanı, konumlanışı, kat sayısı, yükseklik sınırı gibi değişkenleri ilgili belediyenin imar planları belirler. Güncel imar planlarındaki kat/yükseklik sınırı ne ise dönüşüm de o eksende yapılır.

5. İnşaat süreci

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi 18 aydır. Aylık kira bedeli bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

Maliklerin anlaştığı kurum ya da müteahhit inşaat ruhsatı alır ve inşaatı tamamlar. Tamamlanınca teslimler anlaşma gereği yapılır ve iskan alınır. Olası anlaşmazlıklarda sözleşme gereğince yargıya başvurulur.

Ada bazlı dönüşüm (Çoklu yapı dönüşümü)

Kentte yapıların deprem güvenliğinin sağlanması ne denli önemli ise yapılı çevrenin düzeni, park vb. sosyal donatı alanlarının varlığı, eğitim-sağlık tesislerinin erişilebilirliği, acil durumlarda yeterli altyapının sağlanabilmesi, sokak ve kaldırım düzenleri de hayatidir.

AKP iktidarının çıkardığı 6306 sayılı Afet Yasası ile hayata geçen kentsel dönüşüm uygulamaları yapıların güvenli hale getirilmesini esas almadığı gibi planlama ilkelerini de yok sayıyor.

Plansız yerleşim alanlarında yapılar tek tek (parsel bazında) dönüşürken mevcut düzensiz yapılı çevre, altyapı aynı biçimde kalıyor. Emsal artışlarıyla (kat artışı) nüfus, yapı yoğunluğu, araç yoğunluğu arttırılıyor. Yerleşim alanlarını yeniden planlanmadan mevcut sorunlar katlanarak devam ettirilmiş oluyor. Parsel bazlı dönüşüm yerine ada bazlı dönüşüm/rehabilitasyonlar kent dokusunun korunması, plansız yerleşimlerin iyileştirilmesi açısından önemlidir. Ada, belirli sayıda parselin (yapının) sınırları sokak, cadde vb. kent öğeleriyle sınırlandırılmış alana verilen terimdir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı rant amaçlı konut dönüşümü yerine kentlerin sağlıklı ve güvenli planlanmasını sağlayabilecek ada bazlı dönüşümlerin yapılmamasının sorumlusudur.

Ada bazlı dönüşüm/rehabilitasyonlar için bakanlık sürece yerel yönetimleri katarak kolaylıkla ilerletebilecek olanaklara sahiptir.

Ada bazlı dönüşüm/rehabilitasyon için ada içinde bulunan yapıların tamamında çoğunluğu esas alarak anlaşma gerekir. Bu denli büyük bir kentsel rehabilitasyonun ilgili belediye katılımı olmaksızın yapılması oldukça güçtür. Bu yenilenmede yerelde yaşayanların korunması, kiracıların haklarının korunması kamusal güvence ile karar altına alınmalıdır.

Politeknik


Spread the love