Başlığımız ‘akbaba kredileri’ olsa da oraya gelebilmek için konut üzerinden kısa bir konut politikası ve İpotekli Konut Kredileri (İKK) üzerinden konut ekonomisi literatürüne bakmak istiyorum. Böylece konut politikasına ve bunun yapılı çevremize etkisine ilişkin daha derin bir algılayışımız mümkün olabilecek.
Konut, her yurttaş için temel bir hak ve ihtiyaçtır. Bu ihtiyacın nasıl karşılandığı, bunun için hangi politikaların izlendiği, bizlerin depreme dirençli kentlerde yaşayıp yaşamadığımızdan, barınma krizinin hangi boyutta hissedildiğine kadar değişen boyutlarda sonuçları olmaktadır.
Bizler için bir yuva anlamına gelen konutun nasıl, hangi koşullarda inşa edileceği ülkemizde kamunun her alanında dahil olduğu bir süreçtir. Bu katmanlı süreçte yasal çerçevenin oluşturulmasında (imar planlarının yapımından, mimari projenin çizimine, yapının inşa sürecindeki denetlenmesine ve sonunda iskan izni alınmasına) devletin rolü büyüktür ayrıca da devlet Toplu Konut İdaresi (TOKİ) aracılığıyla konut üretilebilmektedir.
Yaşadığımız yapılı çevrenin belirlenmesinde hukuksal yapıyı tasarlayan, işleten devlet; konut üretiminde de yer alarak alanın en büyük oyuncusu olabilmektedir. Düzenleyen ve uygulayan olarak oyunun iki ayrı alanında da söz sahibi olan devletin rolü, kentlerimizde başattır.
Devlet sadece yapılı çevrenin üretimi ile doğrudan ilişki olan yasal düzenlemeleri değil; aynı zamanda bu çevrenin oluşması için gereken finansmanın sağlanması için de gerekli yasal düzenlemeleri yapmaktadır. Bu yasal düzenlemelerden biri olan 2007 tarihli “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile halk arasında ‘mortgage’ olarak bilinen İKK kullanımına ilişkin yasal çerçeve oluşturuldu.
Yasadan önce de konut alımlarında banka kredileri kullanılabiliyorken yasa ile bu kredilerin vadeleri artırıldı, ama en büyük değişiklik bu yapıların değerleme aşamasındaki sürecin bir standarda, uzmanlaşmaya oturtulması oldu. Böylece İKK kullanılacak konutlar için evlerin uzmanlar tarafından değerlemesi zorunluluğu, sistemdeki hatalı değerlemeleri ekarte edebilecekti.
Ancak İKK sistemimiz örnek aldığımız küresel kuzey ülkelerindeki gibi 30 yıla varan vadelerle konut sahibi olmamızı yine de sağlayamadı. Bunun en temel nedeni ülkemizdeki enflasyon oranının tek haneli olduğu yıllarda dahi küresel kuzey ülkelerindekinden birkaç misli fazla olmasıydı. Dolayısıyla ülkemizde 30 yıl yerine 10 yıllık İKK’lar bir standart oldu. Bazı özel projelerde elbette 15 yıllık kullanımlar da yapıldı.
İKK’ların yoğun olarak kullanılmasının kentsel mekan için birden fazla anlamı vardır.
Bu metinde mortgage kullanımının mekanda sebep olduğu iki değişime özet olarak değinilecektir. İlk olarak kredileri kimlerin kullanabildiği, kimlerin alanın dışarıda bırakıldığı üzerinden mevcutta olan eşitsizliklere eklenen yeni katman kısaca tartışılacak. Daha sonra ise İKK’lar yolu ile oluşan mekanın finansallaşmasının yol açtığı mekan algısının değişimi üzerine konuşulacaktır.
İKK’ları kimler kullanabiliyor? Her toplumsal tabakadan insan başvuru yaptığında bu krediyi alabiliyor mu? Ülkemizdeki konut fiyatlarının yaşadığı hızlı yükselişi düşündüğümüzde bu sorunun cevabı daha da önemli hale gelmektedir. Veri ile söyleyeceğimi baştan söylemek isterim: Her isteyen mortgage alamaz. Kredinin geri ödenebileceğine krediyi veren kuruluşun ikna olabilmesi gerekiyor.
İlk başta oldukça rasyonel, akılcı gibi gelen bir politikadan bahsediyoruz. Lakin konut fiyatlarındaki aşırı değerlenmeyi hesaba kattığınızda bu politikanın dışarıda bıraktığı milyonların konut pazarından tamamen dışlandıklarını, dahil olanların da kentsel rant ile varlıklarının hızla değerlendiğini göreceğiz. Emlak portalı sahibinden.com verilerine göre İstanbul’da ortalama daire fiyatı 4 yıl önce 404 bin 553 lira iken bu bedel şu anda 3 milyon 154 bin 284 lira olmuştur. Bugün konut sahibi olabilmek sadece yoksullar için değil orta sınıf için de imkansıza yaklaşmaktadır. Peki bu konuya ilişkin yapılmış literatür kimlerin mortgage kullanabildiğini söylüyor?
İstanbul’da İKK kullanabilen kişilerin ortalama geliri asgari 2015 itibariyle asgari ücretin yaklaşık 6,3 misliydi (Aslan, 2019). Bu durum İKK’lara erişimi olan toplumsal tabakaların alt ve alt-orta sınıfı büyük oranda kapsamadığını göstermektedir. Aynı zamanda İstanbul’da İKK kullananların %72’si 25-44 yaş aralığında ve %58’i özel sektörde çalışmaktadır (Aslan, 2019). Bu veriler İKK’ların hedef kitlesinin genç orta, orta-üst sınıf beyaz yakalılar olduğunu göstermektedir. Bu toplumsal tabaka İKK’ların toplumsallaşmasının bir adımı olmasının yanında, halkın büyük çoğunluğunun kent mekanında mülk sahibi olmakla elde edilen sözleşmenin dışında kaldığını da göstermektedir.
İKK’lar konut edinmeyi kolaylaştıran ve böylece konut sahipliği arttırma iddiasında olan bir yapı olarak karşımıza çıktı. Lakin veriler bu durumun aksini söylemiştir. Aslan’ın (2021) gösterdiği üzere İKK ile konut edinme oranı (2007’de %1,7’ken 2019’da %8,4’e yükselmiş) yıllar içinde artarken aynı tarih aralığında ülkedeki konut sahipliği oranı (%60,8’ken 2019’da %58,8’e) düşmüştür.
Mekanın finansallaşmasından bahsediyorsak mutlaka İKK’lardan bahsediyor olmamız gerekiyor. Gotham (2009) için ipoteğe dayalı menkul kıymetler (mortgage backed securities) mekanın finansallaşması için kilit roldedir. Türkiye’de bu menkul kıymetlerin pazarı küresel kuzey ülkelerinin yanında çok az kalıyor olsa bile, yine de böyle bir pazar vardır.
Temelde konut, mekana sabit bir varlıktır, likit değildir. Mekanın finansallaşmasından bahsettiğimizde ise, aslında konutun likit bir varlık gibi işlem görmesinden bahsediyoruz. Bu likitleşmeyi sağlayan ise İKK’lardır. Bu krediler vasıtasıyla konuta olan yaklaşımımız bireysel ölçekte de değişmeye başladı. Evvela yukarıda söylediğim gibi bu kredileri herkesin alamadığını unutmamak gerekiyor. Ana odak grup, beyaz yakalı, genç veya orta yaşlı bir kullanıcı grubudur. Bu grubun finansal okur yazarlığının ise Türkiye ortalamasının üzerinde olduğunu iddia etmek hatalı olmaz. Artan finansal okuryazarlık ile konuta bakışın değişim değerine kayması arasında bir bağlantı olduğunu öne sürmek de gayet mümkün. Türkiye’de konutun kullanım değerinin önemini hızla yitirmesi ile İKK düzenlemesi arasında bir bağlantı bu noktada belirginleşiyor.
Bu iki süreç illa birlikte işlemek zorunda değil, fakat birbirlerini besleyerek konutta değişim değerinin öne çıkmasına sebep olan ana unsurlar olarak göze çarpıyor. Bugünün Türkiye’sinde konut sahipliği oranları düşerken ev sahipleri, sahip oldukları mülkü her zaman olduğundan daha fazla bir borsa kağıdı gibi, fiyatı artan veya düşen meta olarak görmekteler. İşte bu noktada akbaba kredilerini tartışmaya başlayabiliriz. Çünkü krediler, kentsel mekanın değişiminde önemli role sahipken, elindeki mülkü borsa kağıdı gibi değerlendirmeye çalışan ev sahipleri için de iki ucu keskin bıçak gibi işlev görebilmektedirler.
‘Predatory lending’ Türkçeleştirilirken talancı krediler, yağmacı krediler veya akbaba kredileri olarak çevrilmektedir. Bu yazıda akbaba kredileri olarak kullanılması tercih edilmiştir. Akbaba kredisinden bahsedildiğinde ise genel olarak eşik altı konut kredisi (subprime mortgage) algılanmaktadır. Kredi puanı kötü, düşük olan hanelerin daha yüksek kredi faizi ile kullandıkları konut kredilerine, eşik altı konut kredisi denmektedir. Bu piyasanın oluşabilmesi ise kredi veren finansal kuruluşların kullanmaya başladığı puanlama sistemi ile oluşturulan kredi notu üzerinden mümkün olabilmektedir.
Kredi notu, borç verenlerin (genellikle kredi kurumları aracılığıyla) hane halklarının sosyal özelliklerini haritalamasına olanak tanır ve bunları finansal özellikler ve geçmiş finansal davranışlarla ilişkilendirir. Böylelikle ipotek kredisi verenler, bir borçlunun temerrüde düşme riskini tahmin etmeye çalışır ve eşik altı konut kredisi piyasası en temelde alım gücü sınırlı olan hanelere yüksek faizle verilen ipotekli konut kredisi işlevini üstlenir. 2007’de başlayan küresel finansal krizin temelinde yatan da bu eşik altı konut kredilerinin yarattığı geri ödeme sorunu idi.
Akbaba kredileri ve mekanın finansallaşmasını tartışmaya çalıştığım bu yazının ancak son bölümünde akbaba kredilerine gelebildik. Sıradaki yazıda, akbaba kredilerini 6 Şubat 2023’te yaşanan iki büyük depremin yol açtığı yıkımla birlikte değerlendireceğiz.
(1) Aslan, A.S. (2019) “Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi”, Megaron, 14.
(2) Aslan, A.S. (2021) Financialization of Housing and Mortgage Debt Repayment Strategies of Households in Turkey, Journal of Faculty of Architecture, 38 (2)
politeknik.org.tr